买到法拍房，办完过户，本以为可以安心入住，没想到却被多年前的物业欠费卡住了入住的脚步。
2026 年 8 月，金某通过司法拍卖成功竞得一套房产，并完成不动产产权变更登记。可当他前往物业公司办理物业信息变更、入住相关手续时，却遇到了棘手难题。
物业公司拿出司法拍卖公告，以公告记载“物业欠费由买受人自行解决”为依据，要求金某结清原房主拖欠长达三四年的物业费。金某刚取得房屋产权，他认为，历史欠费属于原业主遗留债务，理应由原业主承担，自己不该为他人的旧账买单。双方多次协商始终无法达成共识。
协商不成之后，物业公司拒绝为金某办理门禁开通手续，还采取断水、断电的方式施压。刚刚拿到房子却无法正常居住使用，金某陷入困境，无奈之下向法院寻求帮助。
接到线索后，执行干警第一时间赶赴现场处置，找准矛盾症结，向物业公司开展释法明理工作，厘清法律边界：
一是纠正对拍卖公告条款的认知偏差。公告所载“物业欠费由买受人自行解决”，不等同于欠费债务直接转移由新买受人承担。物业公司直接向新业主追索原业主拖欠物业费缺乏法律依据，对于历史欠缴的物业费，物业应当向原产权人另行诉讼追偿。
二是亮明法律红线，明确法律后果。断水、断电属于侵害业主基本民生权益的违法行为，如果因该行为造成当事人财产损失，物业公司需要承担相应赔偿责任。
三是兼顾小区长远管理实际。执行干警同时劝导物业公司，后续仍将长期为该小区提供物业服务，矛盾激化不利于小区日常管理，应当选择合法途径主张自身债权。
法理讲透之后，承办人立足实际，持续开展调解协调，努力在各方诉求之间寻找平衡点。经过多方沟通斡旋，双方最终达成和解方案：由新业主金某预交一年物业费，物业公司给予减免一个月物业费的优惠；物业公司当日完成物业信息变更，同步恢复房屋供水供电。
法官提示：
参与司法拍卖购房，竞买人竞拍前一定要仔细阅读拍卖公告，充分尽到注意义务，提前评估房产可能存在的欠费等潜在风险，做到审慎竞拍。物业公司应依法维权，不得采取断水断电等极端手段，应通过诉讼向原业主追讨欠费。
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