入库编号：

D2026-161-1-121-064

某物业公司与庞某等31名业主物业服务合同纠纷调解案

——“法院+行业协会”联动化解欠交物业费纠纷

解纷要旨 

   本案系典型的因物业服务瑕疵导致业主拒交物业费引发的物业服务合同纠纷，具有涉及人数多、标的额小、矛盾集中、与行业特性紧密相关的特点。本案中，法院邀请行业自律组织物业协会共同开展先行调解。调解过程中，物业协会依托专业优势，精准定位矛盾核心，整合优质资源，促使物业公司快速整改问题，从根本上解决了物业公司与业主之间的矛盾。法官适时参与指导调解，通过专业优势，进一步弥合双方分歧，实现了“法律刚性约束”与“行业柔性调解”有机结合，通过讲透“情”理、“道”理和“法”理，最终促使双方达成和解，既推动物业公司按行业标准提升服务能力，又促成业主主动交纳物业费，实现业主满意、物业公司持续健康发展、社区和谐稳定的多赢局面。

关键词  

民事 物业服务合同纠纷 物业服务瑕疵 拖欠物业费 “法院+行业协会”联动调解

基本案情 

   2018年11月，某物业公司与某房地产开发公司签订了前期物业服务合同，约定某物业公司为某小区的业主提供物业服务，物业服务费按年交纳。某物业公司按合同约定为该小区提供了物业服务，但庞某等31户业主因对某物业公司服务不满，自2022年起拒不交纳物业费。某物业公司多次催要无果，故诉至法院。

处理方式方法 

   法院收到起诉材料后，考虑到涉及业主人数众多，双方当事人日常接触较多，且矛盾较大，为快速化解纠纷，在征得当事人同意后，通过人民法院调解平台委托物业协会进行先行调解。物业协会发挥行业熟悉度高、专业资源集中、调解经验适配的优势，迅速选派具备多年行业服务监管经验、深谙物业服务流程与业主需求痛点的调解员，开展以下调解工作：

   一是讲“情”理，以行业共情拉近距离。调解员凭借对物业服务行业的深度了解，精准把握业主与物业公司的核心矛盾痛点。调解员耐心倾听庞某等业主关于地下室进水、墙壁倒塌未及时维修、服务质量差的诉求，同时梳理物业公司关于“地下室进水和墙壁倒塌系因暴雨所致，属于不可抗力，受损房屋已过保质期，不属于其维修范畴”的辩解，理解物业公司面临的经费短缺困境，耐心安抚双方情绪，力促双方心平气和地进行沟通。

   二是讲“道”理，以专业优势破解问题症结。针对双方争议焦点，协会指派专人协助调解员到小区进行实地核查。发现业主反映的地下室进水及防汛设施缺失等问题已得到了解决。但是小区仍存在垃圾清理不及时、门禁管理不严等问题。结合《物业服务等级标准》等行业规范，认为物业公司服务确实存在局部瑕疵，而非根本性违约。同时，调解员基于行业惯例，向物业公司提出物业服务整改建议，从安保巡查频次、垃圾清运标准、停车管理规范、小广告清理流程等行业实操层面，提出具体可落地的优化措施，既符合行业服务要求，也贴合业主实际需求。对于业主拒交物业费的行为，调解员释明，长期拒交将导致物业公司服务能力下降，最终损害业主自身权益，引导双方换位思考。

   三是讲“法”理，以行业适配化解分歧。指导法官结合物业典型裁判，将《民法典》及《物业服务条例》的相关规定向物业公司和业主进行释明。调解员进一步用通俗的行业逻辑进行说理，向业主明确服务局部瑕疵不能成为拒交物业费的法定理由，向物业公司强调“按行业标准履约是收取物业费的前提”，清晰告知双方在物业服务合同中的权利义务。为进一步促进纠纷化解，针对过保房屋轻微受损问题，协会推荐行业优质维修资源，促成物业公司提供协助维修服务，同时，协会以行业自律为背书，承诺持续跟踪物业公司整改情况，打消业主后续顾虑，最终促成双方放下分歧，最终达成和解协议。某物业公司按整改建议提升服务质量，小区居住环境显著改善。至此，该系列纠纷得以圆满化解。

处理结果 

   双方达成和解协议，31户业主向某物业公司交纳全部物业费共计15万元。

解纷依据 

   《中华人民共和国民法典》第509条、第937条、第944条

推荐部门：

安阳市文峰区人民法院

化解单位（调解组织）：

安阳市文峰区人民法院 安阳市物业管理行业协会